注：该简称和代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司买卖系统买卖其因B转H而持有的本公司H股股份利用。
截至2025岁尾，本集团净欠债率为123。5%，较2024岁尾提高42。9个百分点；资产欠债率为76。9%，较2024岁尾提高3。2个百分点。
存量资本盘活为从导、精准投资为弥补的投资策略。演讲期内，累计获取新项目23个，总规划计容建建面积186。9万平方米，权益计容规划建建面积105。3万平方米，权益地价总额约66。9亿元，新增项目平均地价为6，357元/平方米。新获取资本均为存量盘活项目，次要分布正在广州、杭州、宁波等焦点城市。
注：区域包罗市、省、、山西省、天津市、自治区；东北区域包罗、省、省；华中区域包罗湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包罗广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区域包罗上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包罗陕西省、、回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西南区域包罗四川省、、贵州省、云南省；其他包罗：、纽约、、伦敦、西雅图。
正在人才成长方面，2025年环绕化险阶段的现实需求，本集团正在专业能力认证、培训系统扶植及实训扶植等方面推进了一系列工做。全年组织开辟营业进行履本能机能力认证，并将认证成果使用于员工的选拔取晋升；通过“谷雨步履”等专项打算累计培训超6，000人次，首个实训建成并构成了尺度化操做。连系用人需求阐发取方针设定，积极采用内部聘请（“大江大海打算”）、外部聘请及专业交换等多种体例引进优良人才，拓宽了人才来历渠道，支撑营业梯队的扶植取成长。
本集团旗下共运营31家酒店，结构于、深圳、广州、成都等焦点城市，以及阳朔、丽江等抢手旅逛目标地，构成以高端商务为定位的“瞻云”取立脚城市人文的“有熊”两大自营品牌系统。
为企业员工打制宜居、便利的租住糊口。泊寓通过包租、定制化宿舍、商旅短租等办事体例，不竭拓展办事鸿沟、立异办事模式，为企业供给专属办事方案，保障员工栖身体验。演讲期内，新增拓展包罗中国邮储、蚂蚁金服、海潮数字、一汽公共等出名头部企业，企业客户占比达22。6%；新增企业员工认证人数11。3万人，同比提拔47。9%；商旅短租入住量同比增加13。0%。
2025年公司沉点推进三类工做：一是全力做好衡宇交付；二是优化资债布局、化解风险；三是提拔运营能力、恢复成长韧性。
5、其他营业收入次要包罗养殖营业收入以及向结合营公司收取的运营办理费、品牌办理费、商管相关的从属收费等收入。
运营能力提拔取得阶段性成效。2025年开辟营业累计签约1，340。6亿元，18个新项目实现首开，投资兑现度84%；物业办事完成超300个蝶城提效，对外拓展52个能源办理办事项目；上海前湾印象城MEGA等贸易项目成功开业，打制城市级标杆；长租公寓、高标仓及冷链仓储等营业连结行业领先。各营业板块的运营能力提拔，为公司稳健成长奠基根本。
注3：上表中2025岁暮和2026年2月28日A股股东总数是指归并融资融券信用账户后的股东数量。
全面推进“AI智工”使用，提拔工程管能化取精细化程度。万科AI数字工程办理平台持续通过无人机取360摄像头采集数据，借帮计较机视觉手艺精准识别施工进度并预判风险。产物进一步拓展AI使用场景，将混凝土缺陷、平安网破损等近10类平安质量痛点纳入智能识别范畴，实现施工现场全方位智能管控。全年新增上线%，年内开展智能巡检28。7万次，无力鞭策工程办理向系统化、可视化迈进。
积极把握大资产买卖市场机缘，出力加速资金回笼效率。演讲期内，本集团立异资产买卖径，鞭策资产布局优化升级。一是积极联动部分取央国企，把握潜正在合做机遇，12月取深业集团告竣中山湾中新城项目股权买卖；二是响应国度政策号召，积极摸索保障性租赁住房收购径，9月实现杭州万科彩虹天空之城自持室第的买卖，12月实现大连两个自持租赁室第的买卖；三是深化取国表里出名机构投资者的计谋合做，正在、上海、厦门等多地成功完成多个运营性资产的高质量退出。2025年，本集团累计完成大资产买卖31，业态涵盖办公、贸易、公寓、酒店等范畴，合计签约金额113亿元。
资债布局调整和风险化解持续攻坚。公司以存量资本盘活和大资产买卖为主要抓手，用脚用活各项政策东西，立异推进资本置换，全年盘活货值338。5亿元；完成31个项目大资产买卖，买卖金额113亿元，有序推进冰雪营业退出和交割。同时，公司积极争取金融机构支撑，落实再融资、展期等融资优化行动，鞭策落实各项化险工做。公司将继续加强取金融机构、合做伙伴及处所的沟通对接，以现实步履争取理解取支撑。
政策持续不变信号，从多个维度协同发力。2025年3月工做演讲指出“持续用力鞭策房地产市场止跌回稳”，6月国务院常务会议强调“更鼎力度鞭策房地产市场止跌回稳”；12月地方经济工做会议提出“要出力不变房地产市场”。各类支撑性政策接连出台，从需求端、供给端、金融支撑和长效机制扶植等多个维度协同发力，市场决心持续修复。
社会消费品零售总额连结增加。国度统计局数据显示，2025年社会消费品零售总额同比增加3。7%，增速较2024年提拔0。2个百分点。
瞻望将来，公司将一直苦守“好房子、好社区、好办事”焦点，奋斗初心、苦守客户至上，以实干践行，全力为股东、为社会创制实正在价值，以怯担、实干笃行的现实步履，回馈各方相信取拜托。
注2：计较根基每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司刊行正在外通俗股的加权平均数，包含库存股变更的影响。
本集团财产办公营业一直以企业客户需求为焦点，依托数智化运营取人道化办事，打制高效多元的办公空间，赋能企业成长取财产增效。
跟着行业进入存量时代，存量资本能力和高效操盘能力已成为万科的焦点合作壁垒。正在存量资本方面，演讲期内本集团新获取的23个项目全数为存量盘活类项目，次要分布正在广州、杭州、宁波等焦点城市。通过系统化的攻坚打法，我们成功鞭策了杭州河语光年项目转为保障性租赁住房，并帮力天津天拖北项目通过国度地盘储蓄专项债实现资金回笼。正在操盘能力方面，本集团持续优化操盘效率、夯实运营能力，确保新项目高尺度落地并兑现投资报答。
演讲期内，本集团使用人工智能、大模子、BIM、物联网等手艺，环绕“聚焦营业，打制科技好产物，帮力营业办理提拔”开展工做，支撑营业高质量成长。
本集团基于审慎的市场策略，对存正在风险的项目计提存货贬价预备，演讲期内新增计提存货贬价预备208。3亿元。演讲期末，存货贬价预备余额为266。4亿元。
分融资对象来看，银行告贷占比为71。9%，对付债券占比为8。2%，其他告贷占比为19。9%。
分营业类型看，停业收入中，来自房地产开辟及相关资产经停业务的停业收入为1，906。5亿元，占比81。7%；来自物业办事的停业收入为355。2亿元，占比15。2%。
企业自动计谋收缩，拥抱科技，提拔盈利能力。为应对市场客不雅压力并提拔可持续成长能力，物业办事企业遍及采纳计谋收缩，自动退出低效项目，从逃求“办理面积”转向深耕“经济效益”。行业科技化扶植正从“单点东西使用”向“多元场景笼盖”逐渐升级。AI帮手、数字员工、智能工单系统等使用的持续深化，已显著提拔了物业办事企业的运营效率。
高标库供需调整深化，分化成为新常态。正在宏不雅需求承压取新增供应持续加大的布景下，高标库市场全体房钱取空置率面对双沉压力，世邦魏理仕演讲数据显示，2025年四时度全国物流市场空置率18。6%，房钱同比下降12。5%。分歧地域供需布局差别显著，西北、西南市场跟着供应退潮以及净吸纳量稳步增加，呈建底回升趋向；大湾区市场受新增供应集中入市影响，全体形势仍然严峻。受益于不变的平易近生需求取政策搀扶，冷链规模连结增加，中国物流取采购结合会数据显示，2025年全国冷库总容量同比增加5。53%。然而，行业遍及面对供应过剩压力，导致市场所作加剧。正在此布景下，行业企业正加快向科技驱动的高效率、精细化运营模式转型。
持续推进产物力升级取模块化落地。依托“空间+内容+办事”的一体化模式，公司持续推进产物模块的尺度化研发取场景化落地，系统建立涵盖社区大堂、地方景不雅、进修盒子、健身盒子等正在内的CO·life内盒子公共办事系统，并同步推出“炊火商街”街区模块取小镇核心产物模块，融合社区贸易、邻里交往、活动休闲及公园绿地等多元功能，强化糊口场景的完整性取运营可持续性。上述产物模块已正在上海、广州、杭州、济南等多个城市的标杆项目中实现集成使用，无效支持高质量交付取市场所作力提拔。
环绕系统化能力扶植，同步完美轨制根本取供应链支持。《万科集团室第产物尺度》全面奉行，已正在37个项目落地使用，夯实产物分歧性取质量底线；正在杭州建成集选品、研发、展现于一体的买手，通过市场优拔取上下逛优良供应商结合研发，引入厨房电器、智能家居等70款拆修相关新品，无效提拔产物质量取性价比。
万科一直“好房子、好办事、好社区”的运营，取当前国度鞭策房地产高质量成长的政策导向高度契合。我们通过对“拾系”、“庐系”等室第产物线的持续迭代，将“好房子”的尺度为可量产的产物系统，博得了客户取市场的普遍青睐。这种以客户承认为导向、兼顾品牌口碑取运营效率的开辟能力，使万科正在现房发卖、代建营业等范畴持续连结行业领先的市场所作力。面临行业向现房发卖轨制转型的趋向，本集团实现营销模式的深度迭代，建立了涵盖定制拆修、发卖行为优化、场景更新、现房保鲜、入住率提拔及社区运营正在内的现房全周期运营系统。这种兼顾高质量产物和现房精细化运营的能力，使万科外行业新模式下持续连结领先的市场所作力。
地盘市场成交持续缩量。按照中指研究院数据，2025年全国300个城市室第类用地供应和成交建建面积同比别离下降17。5%和13。1%，室第用地出让金同比下降10。4％。全年室第类用地的平均溢价率为5。8%，较2024年提拔1。5个百分点。
演讲期内，物流仓储营业实现停业收入42。8亿元，同比增加8。0%。此中冷链停业收入23。1亿元，同比增加25。5%；高标库收入19。7亿元。
2025年，本集团新签约面积55万平方米，此中多个项目实现酒店、医疗等经停业态租户引入。截至演讲期末，已正在全国结构21个城市，运营项目62个，运营规模位居国内办公行业第一梯队；办事租户数量逾7，000家，此中世界500强企业156家、中国500强132家、行业独角兽企业177家，大客户留存率约70%。
公司2025年度分红派息预案：2025年度公司不派发股息，不送红股，也不进行本钱公积转增股本。公司2025年度分红派息预案还需提交公司年度股东会审议核准。因2025年度运营吃亏，截至演讲期末，母公司存正在未填补吃亏。如公司运营未能改善，导致未填补吃亏继续存正在，将影响公司将来向股东进行现金分红的能力。
证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 通知布告编号：〈万〉2026-028。
新项目增加放缓，行业合作加剧。国度统计局数据显示，2025年全国室第完工面积同比下降20。2%，新增供给持续收缩。面临市场变化，物业办事企业遍及将营业沉心转向存量室第及非室第范畴，以寻求新的增加径。但当前室第存量市场所作加剧，非室第市场拓展亦面对挑和。
加快推进办事转型，办事收入快速增加。演讲期内，万纬物流持续夯实运营根基盘，不竭拓展沉点客户的办事场景和合做机遇，通过库内运营操做、“一件代发”、运输及增值办事，打制客户专属的产物和办事。2025年，万纬物流全体办事收入达14。7亿元，同比增加40%，此中运输收入6。2亿元，同比增加55%。
上述事项公司已正在2025年12月5日发布了《万科企业股份无限公司关于终止从体及相关债券债项评级的通知布告》。
截至2025年12月31日，深铁集团持有公司A股股份3，242，810，791股，占公司股份总数的27。18%，为公司的第一大股东。具体如下！
盘活多元存量项目，实现资本高效操纵。演讲期内，泊寓通过“非住改租”等模式成功盘活酒店、办公、财产配套宿舍等多品种型的资产，累计盘活本集团及国资国企项目24个，房间数超15，100间。此中，盘活本集团旗下深圳老处所、佛山金色胡想二期、厦门海湾社区二期等5个项目，房间数超5，200间；持续取属地国资平台开展深度合做，就数个中大型租赁社区运营办事告竣合做和谈，正在广州、合肥、武汉、南京、昆明等城市共计盘活19个项目，房间数超9，900间。
分利率类型来看，有息欠债中，固定利率欠债占比28。7%，浮动利率欠债占比71。3%。有典质的有息欠债1，501。5亿元，占总体有息欠债的41。9%。无典质无质押的有息欠债占比为37。1%。
新开工和开辟投资下降。2025年，全国衡宇新开工面积5。88亿平方米，同比下降20。4%；全国房地产开辟投资8。28万亿元，同比下降17。2%，降幅比拟2024年扩大6。6个百分点。
正在公司攻坚克难、全力化险的环节阶段，我们获得各方鼎力支撑取倾力相帮，为公司稳妥措置风险、不变运营根基面、修复市场决心供给支持。正在地产行业有益政策持续出台的布景下，各级相关部分积极落实专项债推进地盘收储，帮帮企业摸索多渠道盘活存量商品房，为公司化解风险、恢复运营创制了有益前提；各类金融机构依托房地产融资协调机制赐与务实支撑，保障公司融资不变，机构投资者正在环节时辰赐与公司贵重的理解和信赖，确保到期公开债成功展期；大股东深铁集团通过市场化、化手段予以赋能，为公司稳妥措置风险供给支持。这些都是公司正在2026年持续奋斗、全力化险的最顽强支撑。对此，我们满怀。
2025年本集团全体保交房工做平稳有序，全年共交付234个项目，494个批次，合计交付衡宇11。7万套。
供需两头政策支撑力度不竭强化。供给端方面，政策沉心逐渐从大规模扶植转向以需定供、质量提拔及规范化办理等。需求端方面，各地进一步降低居平易近房钱承担，从公积金、住房补助等方面为承租人供给支撑，并取生齿、人才政策相连系，持续拉动住房租赁市场的潜正在需求。
为持续节制中持久汇率波动风险，本集团对外币资产/欠债婚配性、刻日布局、境外流动性风险等前进履态办理，采用天然对冲及当令采办套期保值东西管控汇率风险敞口。截至演讲期末，本集团无任何存量套期保值合约。
2025年，本集团办理项目76个，建建面积1，486万平米，项目录要分布正在深圳、南京、武汉、合肥、、无锡等城市。本集团代建营业获得54个项，包罗中国建建业协会授予的“2025年扶植工程平安出产尺度化工地”、中国施工企业办理协会授予的“2025年中国施工企业办理协会不雅摩进修项目”、广东省建建业协会授予的“广东省扶植工程布局质量优秀项目”、贵州省建建工程质量平安协会授予的“2025年度贵州省扶植工程平安出产尺度化工地”等。
智能体规模化使用，实现办理费用的布局性优化。基于自建企业级AI平台“GC平台”，通过自研检索加强生成引擎，实现了对云学问库及表里部系统的深度挪用，大幅提拔了辅帮决策取学问检索效率。年内上线个AI智能体，并正式转正9名AI员工。依托“数字劳动力”底座，云全年办理费用下降2。0亿元，同比下降 10。1%，表现了手艺升级正在提拔组织效率、降低成本方面的现实成效。
自研“斗拱BIM智能建模软件”，赋能设想提效取多场景数字化办理。斗拱BIM智能建模软件凭仗其智能排布取计较功能，显著提拔项目设想决策效率。2025年全年已有5个办公项目基于斗拱建立的数字大厦处理方案实现落地。同时，全年基于斗拱供给的轻量化三维建模手艺，公司还正在2025年打制了108个项目资产可视化沙盘，为项目开辟及运营阶段的环节数据联系关系对等到差别提醒带来主要支撑。优化客户体验。营销数字沙盘做为焦点数字化营销东西，为客户供给冲破时空的曲旁不雅房体验，并实现对衡宇消息的精准办理。正在此根本上，同步落地户型选拆功能，为客户供给个性化调整空间，使其能间接参取空间结构取部品选择，此功能已正在万科东庐项目试点使用。截至演讲期末，营销数字沙盘已笼盖万科35个城市，共摆设220个营销数字沙盘、80个数字车位沙盘。同时，聪慧沙盘的使用场景已延长至央视博物馆、深圳新皇岗港口等外部主要数字孪生项目。
本集团从2010年起起头代建营业，次要为部分、国有企业、金融高科技企业等供给办事，涵盖商品室第、学校、保障房、财产办公、城市更新、医疗等项目类型。同时，面临行业的代建营业需求，本集团操纵本身堆集的营业经验和能力劣势，积极开展贸易代建营业，获得委托方、客户及社会的承认。演讲期内，以代建模式参取合肥庐阳区龙高照城市更新项目，成功打制悦映青川、云映青澜等多个热销项目。武汉抱负之地项目积极打制好房子、好办事，成为“湖北省建立房地产成长新模式试点项目”。
鞭策高质量增加，实现稳健成长。泊寓聚焦保障性租赁住房范畴，深化取属地、国企等企业的合做，新拓展房源2。27万间，净新增开业0。66万间。截至2025岁尾，泊寓共运营办理27。02万间长租公寓，开业19。78万间，出租率95。4%，办事企业客户超7，100家。泊寓积极响应国度纳保政策，所办理的租赁室第中，有13。2万间纳入保障性租赁住房。
公司正在融资上继续获得银行系统的鼎力支撑。除股东告贷外，2025年新增融资和再融资280亿元。公司存量融资的分析成本为3。02%，较上岁暮下降85个基点。
分境内境外来看，境内欠债占比84。8%，境外欠债占比15。2%。人平易近币欠债占比86。1%，外币欠债占比13。9%。
存量项目盘活取得积极成效。演讲期内，本集团紧盯政策导向、深化政企协做，沉点使用资本置换、规划前提优化等行动攻坚难点项目，此中杭州河语光年项目将存量房转为保障性租赁住房，打制政企联动盘活存量的示范标杆；天津天拖北项目成功申报天津市首批国度地盘储蓄专项债，公司已收回大部门退地款。演讲期内，本集团存量盘活优化及新减产能338。5 亿元，切实优化资产布局，加强企业成长动能。
本演讲之财政演讲曾经德勤华永会计师事务所（特殊通俗合股）审计并出具了无保留看法（附持续运营严沉不确定性段落）的审计演讲，本公司董事会对相关事项已有细致申明，请投资者留意阅读。
本集团正在中国境内的房地产开辟及相关配套营业次要结构7个区域，累计停业收入1，781。62亿元。此中房地产开辟营业实现结算面积1，256。7万平方米，同比下降39。6%，实现结算收入1，701。08亿元，同比下降39。0%；结算毛利率为8。1%（扣除税金及附加后停业利润率为2。8%）。
聚焦蝶城深耕，建立区域密度，实现稳步扩张。正在室第范畴，凭仗“蝶城”计谋的浓度劣势和弹性订价系统的机制劣势，稳步推进存量项目拓展。演讲期内，新获取247个存量室第办事项目，年化饱和收入14。2亿元，此中通过弹性订价系统获取项目51个，年化饱和收入1。65亿元。蝶城数量添加24个至690个，新50个蝶城，使已完成流程的蝶城增至300个。2025中国物业办事力暨品牌价值研究发布会上，云旗下万科物业荣获“2025中国室第物业办事力企业TOP1”等10个项。
公司ESG表示获得境表里本钱市场、指数及评级机构的普遍承认。2025年，万科 HSSUS(恒生 ESG 指数)提拔至 AA-评级(内房同业中排名前10%)、深圳证券买卖所国证指数ESG评级A；并持续入选恒生A股可持续成长企业指数、恒生内地及可持续成长企业指数、恒生A股通ESG领先指数及恒生可持续成长企业基准指数。
市场房钱延续小幅调整。据中指研究院演讲，2025年全国沉点50城室第平均房钱累计下跌3。62%，跌幅较上年同期扩大0。37个百分点。推进行业规范成长。我国首部住房租赁行规《住房租赁条例》于2025年9月正式施行，为规范市场次序、保障租赁两边权益、鞭策行业高质量成长供给轨制保障。
演讲期内，本集团贸易开辟取运停业务实现停业收入79。3亿元（含非并表收入）。 截至演讲期末，印力办理的贸易项目全体出租率为94。5%。
深耕办事，建立夸姣租住糊口。泊寓以租户需求为焦点，持续深耕办事质量，全年客户对劲度达96。6%。演讲期内，正在全国开展超3，800场社群勾当，吸引约6万名泊友参取，为泊友搭建起跨店、跨城市的敌对交换桥梁。资产质量方面，完成90余个项目标焕新，持续提拔栖身体验。会员系统全面升级，已笼盖超30万人，月度会员日勾当吸引超12万人参取。正在中指研究院发布的《2025中国房地产物牌价值研究演讲》中，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”。
（1）房地产开辟项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。演讲期内，房地产开辟营业结算利润次要对应2023年、2024年发卖的项目及2025年消化的现房和准现房库存。这些项目标地价获取成本较高，发卖环境和毛利率均低于投资预期，导致演讲期结算毛利总额大幅削减。
相关本集团新增项目标具体消息，详见本演讲“第四节董事会演讲”节之“非募集资金利用环境”之“项目投资环境”。
万科做为具有四十余年积淀的中国房地产行业先行者，一直将品牌声誉视为企业的生命线。面临行业深刻变化，万科凭仗精准婚配需求的设想能力和笼盖全周期的办事系统，正在市场波动中树立了极高的客户信赖。这种信赖不只表现正在室第开辟范畴，更延长至物业办事、长租公寓等多元赛道，使万科外行业转型期仍然可以或许连结品牌佳誉度取市场号召力的行业领先地位，为营业的稳健开展供给了厚实的信用基石。
2025年，全国商品房发卖面积和发卖金额同比别离下降8。7%和12。6%，降幅均较2024年有所收窄。12月，地方经济工做会议明白提出，要出力不变房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，加速建立房地产成长新模式。
精耕高价值客群，协同增效拓收。商企办事方面，梁行持续打磨能力取产物，聚焦优良客户。演讲期内，新拓超高层项目13个，数据核心5个，干净室3个；累计办事2，589个项目，合约项目数量3，444个。演讲期内，凭仗专业办事的能力，营业续约率达 90。9%，实现续约年化金额48。4亿元。通过深耕客户生态，多营业联动，办事客户更多方面，实现22。9亿元交叉发卖业绩。
聚焦沉点行业做深做透，深挖客户需求。万纬物流聚焦沉点行业，正在商超零售、餐饮、茶饮咖啡范畴持续冲破，品牌影响力显著提拔，全年商超零售行业收入同比增加13%，餐饮行业收入同比增加48%。客户策略上，公司“稳存量、求增量”，通过深挖现有客户需求，头部客户收入同比增加28。3%；积极开辟区域新兴客户，全年新增客户超110家，客户布局获得持续优化。
2025年开辟营业开复工计容面积约591。7万平方米，同比下降42。1%，完成岁首年月打算的88。5%；开辟营业完工计容面积约1，291。8万平方米，同比下降45。6%，完成岁首年月打算的91。3%。新开工面积低于岁首年月打算次要由于公司以销定产的策略，加强现金流管控，连系市场流速表示，对部门项目标开辟节拍进行了矫捷调整。
扣除税金及附加前，房地产开辟及相关资产经停业务的毛利率为8。6%，较2024年下降0。9个百分点（本集团对运营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为11。8%，上升0。7个百分点）；此中开辟营业的结算毛利率为8。1%。扣除税金及附加后，房地产开辟及相关资产经停业务的停业利润率为3。8%，较2024年上升0。3个百分点；此中，开辟营业的停业利润率为2。8%。本集团物业办事毛利率12。3%，较2024年下降0。9个百分点。
2025年本集团实现发卖面积1，025。0万平方米，发卖金额1，340。6亿元，同比别离下降43。4%和45。5%。
本年度演讲摘要摘自2025年度演讲（以下简称“本演讲”）全文，演讲全文同时刊载于巨潮资讯网（）。为全面领会本公司的运营、财政情况及将来成长规划，投资者该当细心阅读年度演讲全文。
2026年公司将聚焦化险和成长两大从题，持续鞭策环节工做落地。一是果断推进城市取营业聚焦，退出成长前景欠安、盈利能力亏弱、汗青负担较沉的城市和营业，轻拆上阵，沉整投资机制，聚焦沉点城市、焦点板块及劣势产物，积极引入增量资金。二是持续提拔产物取办事能力，开辟营业对标“好房子”要求，打通产物力、建制力、交付力取办事力，运营办事营业强化运营取办事程度，鞭策多业态协同成长，阐扬分析劣势。三是摸索营业模式立异，依托多年堆集的开辟经验、多业态操盘能力及品牌劣势，面向优良企业客户供给全周期、全链条不动产运营办事。四是强化手艺赋能，全面鞭策AI手艺正在万科不动产开辟运营各环节的使用，加速新型建制手艺迭代升级，鞭策运营办事营业借帮手艺提拔客户体验取运营效率，加速建立大会员系统及全业态客户系统，实现精准获客。
提拔工程质量全周期精细化办理程度。本集团加强项目工程质量全周期办理，落实项目工程办理精益筹谋、样板引领、工序验收、过程质量评估、交付质量评估的办理尺度和办理流程，构成笼盖设想、采购、施工、交付等全周期的建制管控系统，提拔项目过程办理的精细化程度，为产物质量供给保障。
开展营销立异，强化新自获客能力扶植。本集团组织全平易近营销、曲播、线上投放、AI使用等培训，持续制制节点进行业绩聚焦。正在贝壳、字节、安居客等平台进行总对总获客联动，保障饱和、精准获客。
本集团大部门营业正在中国境内，大部门收入取开支均以人平易近币计值。演讲期内本集团发生汇兑丧失约0。4亿元。
本演讲曾经公司第二十届董事会第三十一次会议（以下简称“本次会议”）审议通过。沈向洋董事因公事缘由未能亲身出席本次会议，授权张懿宸董事代为出席会议并行使表决权，其余董事均亲身出席了本次会议。
自2025年11月起，公司连续就“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期单据以及“H1万科02”（原“21万科02”）一笔公司债启动展期协商法式。截至演讲期披露日，相关中期单据和公司债的展期议案已获得债券持有人会议表决通过。
截至演讲期末，本集团正在建项目合计容建建面积约2，691。5万平方米，权益计容建建面积约1，767。5万平方米；规划中项目合计容建建面积约2，862。5万平方米，权益计容建建面积约1，824。7万平方米。此外，本集团还参取了一批旧城项目，按当前规划前提，合计容建建面积约338。6万平方米。
本集团旗下的云是国内领先的全域空间办事供给商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即办事）处理方案实现近程和夹杂运营（Remote & Hybrid），为客户提拔空间办事效率。
多个新项目成功开业。2025年，本集团9个项目如期开业（含4个沉资产项目）。沉资产方面，上海前湾印象城MEGA做为上海第二座 MEGA 级旗舰贸易，定位“国际化社交度假漫逛湾”，各类首店、旗舰店及定制概念店占比达70%，建立了全业态、高质量的消费矩阵，以98%的招商率、95%的开业率成为城市级新标杆。轻资产输出办理方面，深圳iN城市广场、上海唐镇印象六合、郑州嵩南印象城等多个项目如期开业，获得居平易近、合做伙伴及市场的高度承认，同时正在广州、西安、泉州等地拓展多个项目，已累计拓展轻资产输出办理项目达25个。
为无效应对市场变化取运营压力，本集团将降本增效做为焦点办理行动之一持续深化，正在全面提拔组织运转效率的根本上，系统性压缩各项费用开支。正在开辟营业板块，通过线上曲播、全平易近营销等体例也实现了营销费率的无效节制；通过加强供应链及下逛财产链办理，实现产物机能优化、充实市场竞价，无效降低了采购成本；通过实施精益化管控、优化组织架构取流程，无效降低了人工成本及中后台运营费用。运营办事营业连系本身营业特征挖掘运营潜力，此中云操纵AI取从动化手艺深度沉构中后台运营系统，通过自研大模子开辟平台的大规模使用帮力全年办理费用同比下降 10。1%；长租公寓、贸易和物流仓储营业也均制定了降本步履行动，通过精细化办理、严控行政收入、科技赋能等行动，平台成本或行政收入也别离下降。
持续扩大贸易品牌影响力。截至演讲期末，本集团已取跨越12，700家品牌成立优良合做，数字化会员数量4，660万，同比增加13。1%，月活会员数量同比增加16。6%。2025年正在各大节点开展笼盖全国项目标品牌勾当，包罗第二届发发季、五一“国货”联动、暑期第九届花花节、十一小红书营销联动等，此中第九届花花节取东南亚头部贸易集团The Mall集团计谋合做，勾当期间发卖额同比提拔3。6%、客流同比提拔6。6%、总量破3亿。
消费根本设备REIT表示优良。2025年，中金印力消费REIT继续展现杰出的运营韧性，通过自动实施租户布局优化，精准引入合适新兴消费趋向的热点品牌，依托高频次、多从题的营销勾当，带动客流发卖再立异高。截至演讲期末，出租率98。4%、房钱收缴率99。9%。正在基金层面，年度累计完成四次分红，按演讲期末市值计较，年化现金流率4。18%。
本集团新建项目持续12年满脚绿色建建评价尺度。截至2025岁尾，本集团满脚绿色建建评价尺度的面堆集计超3。42亿平方米，新增满脚绿色建建评价尺度面积710万平方米。新增项目中，获得绿色建建二星级及以上认证的项目9个，获得LEED金级认证的项目2个，此中新建物流项目100%获得绿色仓库三星认证。本年度，新建项目中引入可再生能源设想的建建面积比例为70。7%，较2024年进一步提高，此中，100%新建冷库项目引入可再生能源设想。
正在各方及大股东无力支撑下，本集团稳步推进化险工做，尽全力化解债权风险、保障出产运营不变，全年持续推进项目“兴交付”，保质交付11。7万套房子；积极发卖，实现发卖金额1，340。6亿元；运营办事类营业实现稳健运营，全口径收入580。1亿元；持续开展大买卖，完成31个项目买卖，签约金额113亿元；通过存量资本盘活新增和优化产能达338亿元；成功退出冰雪营业板块，实现集团计谋聚焦和营业组合优化。正在融资端，积极争取各类金融机构支撑，全年新增融资和再融资280亿元（不含股东告贷）。存量融资的分析成本为3。02%，较上岁暮下降85个基点。大股东深铁集团通过市场化、化手段予以支撑，截至本演讲披露日已累计供给股东告贷335。2亿元。同时，本集团积极鞭策降本增效工做，系统性压缩各项费用开支，开辟营业办理费用已实现持续两年下降，长租公寓、贸易和物流仓储营业的平台成本或行政收入也别离下降。
本公司董事会及董事、高级办理人员2025年度演讲（以下简称“本演讲”）内容的实正在、精确和完整，不存正在虚假记录、性陈述或者严沉脱漏，并承担个体和连带的法令义务。
全面践行绿色可持续成长。截至演讲期末，万纬累计绿色建建认证面积跨越900万平米，115个项目获得绿色三星认证，14个冷链园区获得LEED铂金/金级认证。通过摆设屋顶光伏发电系统，实现光伏可再生能源供给超1。7亿度，累计碳减排9万吨以上。凭仗正在低碳物流范畴的积极践行取立异实践，万纬物流荣获罗戈网颁布的“2025LOG低碳供应链物流精采贡献”。
按照公司本身需求，并连系相关营业现实环境，公司决定终止结合资信评估股份无限公司（以下简称“结合资信”）、中诚信国际信用评级无限义务公司（以下简称“中诚信”）对本公司从体的信用评级，并向结合资信、中诚信发送《万科企业股份无限公司关于终止从体及债项评级的函》。
截至演讲期末，本集团归并报表范畴内有1，096。9万平方米已售资本未完工结算，较上岁暮下降31。1%，合同金额合计约1，135。9亿元，较上岁暮下降48。6%。
加大库存去化力度。本集团升级现房发卖策略，已正在广州和常州培育两个现房发卖进修，从定制拆修、场景更新、现房保鲜、入住率提拔和社区运营等方面进行培训提拔。车商办通过健全发卖办理系统，强化义务分工、机制优化取激励驱动，系统提拔去化率。演讲期内，本集团岁首年月现房实现发卖221亿元，岁首年月准现房实现发卖241亿元，车（位）商（铺）办（公）发卖175亿元，共220个项目实现发卖斩尾。
截至演讲期末，本集团存货金额为3，737。4亿元，较2024岁尾下降28。0%。此中，拟开辟产物为778。8亿元，占比20。8%；正在建开辟产物1，788。2亿元，占比47。8%；已落成开辟产物（现房）1，144。5 亿元，占比30。6%。
截至演讲期末，本集团持有货泉资金672。4亿元。货泉资金中，人平易近币占比93。3%，美元、港币、英镑等外币合计占比6。7%。
规模连结行业领先，仓储根基盘稳中有升。万纬物流累计开业项目147个，可租赁面积1，045万平方米，此中高标库可租赁面积844万平方米，冷链可租赁面积201万平方米。2025年，连系区域市场采纳差同化的运营策略，实现高标仓不变期出租率89%，冷库不变期库容利用率80%，同比上年均稳中有升。
本演讲涉及的将来打算、成长计谋等前瞻性陈述，不形成本集团对投资者的本色许诺，敬请投资者对此连结脚够的风险认识，理解打算、预测取许诺之间的差别，留意投资风险。
全国商品房发卖面积和发卖额下降，但降幅均收窄。国度统计局数据显示，2025年，新建商品房发卖面积8。81亿平方米，同比下降8。7%；新建商品房发卖额8。39万亿元，同比下降12。6%。
本集团年内积极开展自救，截至本演讲披露日，本集团已完成332。1亿元的公开债权偿付。但受多种要素影响，风险并未完全化解，运营成长仍然面对严峻挑和。演讲期内，本集团实现停业收入2，334。3亿元，同比下降32。0%。同时，因面对公开债权的集中兑付，本集团流动性压力进一步加大。自2025年11月起，公司连续就“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期单据以及“H1万科02”（原“21万科02”）一笔公司债券启动展期协商法式，目前展期议案已获得债券持有人会议表决通过。
取业从共建开展丰厚多彩的社群勾当，打制多类社群勾当空间，提拔社区邻里浓度。演讲期内，本集团联袂813位社群从理人，环绕“天然、活动、文化、艺术”四大从题，以社区架空层、多元公共空间及从题盒子为载体，取业从共创、共建、配合运营986个社群，打制有活力、有温度、可持续的将来社区生态。万科打制行业首个“社区疗愈节”，正在全国25个城市开展573场疗愈勾当，勾当内容涵盖艺术、活动、手做等，让业从正在话柄现身心“充电”。
万科以“人平易近的夸姣糊口需要”为核心，不竭摸索实现绿色可持续的高质量成长新径，将可持续成长融入企业的运营办理、产物开辟及办事供给的全流程中，用步履注释企业社会义务。公司已制定了近50项可持续成长方针，涉及减排降碳、资本能源办理、天气变化应对、产物取办事质量、健康取平安及供应链办理等多个方面，为可持续成长规划明白径。2025年，为积极回应联交所取沪深买卖所对天气消息披露的最新要求，公司启动天气相关财政影响的系统性梳理工做，进一步提拔对天气相关风险取机缘的管理程度。
“万纬物流”为本集团物流仓储办事及一体化供应链处理方案平台，努力于为各行业客户供给全温层仓储租赁、库内运营、冷链仓配、一体化供应链和物流科技等办事。
有息欠债以中持久欠债为从。有息欠债中，一年内到期的有息欠债1，605。6亿元，占比为44。8%；一年以上有息欠债1，979。2亿元，占比为55。2%。
收缴率下滑，办事均价微跌。克而瑞数据显示，2025年全国物业办事企业500强平均收缴率降至71%，持续四年下滑。中指研究院数据显示，2025年二十个沉点城市物业办事均价为2。72元/平方米/月，同比微跌0。23%。多沉要素的分析影响下，物业办事企业运营压力凸显。
演讲期内，云实现停业收入373。6亿元（含向万科集团供给办事的收入），同比增加2。5%，此中社区空间栖身消费办事收入233。3亿元，占比62。4%，同比增加10。7%；商企和城市空间分析办事收入117。9亿元，占比31。6%，同比下降4。4%；AIoT及BPaaS处理方案办事收入22。4亿元，占比6。0%，同比下降26。0%。
消费两极分化较着。消费呈取体验并存趋向。一端是极致“性价化”，品牌逐渐削弱，国货替代国际大牌，消费愈加沉视现实利用价值；另一端是高“心价比”，消费者情愿为情感价值领取溢价，潮玩、宠物、文娱等品类增加敏捷。
持续推进项目由“质量交付”向“兴交付”升级。本集团推进项目由质量交付到兴质量、兴场景、兴办事、兴体验四个维度的“兴交付”升级。演讲期内，杭州江斓映象府打制多条理、多功能的全龄敌对景不雅场景，海南三亚湾打制酒店式客居空间体验，烟台天琴湾打制滨海糊口体例升级、完美会所运营及多项增值办事，均取得客户的普遍承认。
为落实化险摆设要求，支持计谋规划落地，本集团组织实施管控取管理系统优化。基于深切调研和行业对标，本集团制定了《万科集团权责系统方案》，优化相关管理准绳；明白了集团总部、地域公司及事业部三类组织的具体办理定位。开辟营业的办理架构由原先的“半”简化为“集团总部一地域公司”两级，38个区域及城市公司整合为16个地域公司，无效缩短办理链条，原9个事业部调整为8个事业部，总部部分从7个扩展至13个，进一步强化了总部的办理和节制能力。
优化操盘效率、夯实运营能力，确保新项目投后高尺度兑现。演讲期内，18个新项目实现首开，投资兑现度为84%，此中成都高新锦曜、武汉东合映象、公园现秀、蘭樾等6个项目为昔时获取昔时开盘，平均开盘周期3。9个月，投资兑现度100%。
积极推进将来城市焦点手艺使用实践。将来城市首发项目上海抱负之地低碳聪慧手艺底盘已落地投运，成功建立近零碳社区，入选住建部首批好社区案例。深圳梅林万科大厦上线微电网系统，立异城市既有建建的配电取运维模式，通过聪慧化管控实现能耗降低取舒服度提拔。武汉抱负之地建立笼盖家居、社区、校园的全域聪慧系统，试点全域安防、无人配送等特色场景，为将来城市聪慧糊口供给实践样本。
按照相关监管及《结合资信终止评级轨制》、《中诚信国际终止评级轨制》，经结合资信信用评级委员会、中诚信信用评级委员会审议决定，自结合资信《结合资信评估股份无限公司关于终止万科企业股份无限公司从体及相关债项信用评级的通知布告》发布之日起，结合资信终止对本公司从体的信用评级及“21万科04”“21万科06”“22万科02”“22万科04”“22万科06”“23万科01”“22万科MTN004”“22万科MTN005”“23万科MTN001”“23万科MTN002”“23万科MTN003”“23万科MTN004”的债项信用评级，并将不再更新相关评级成果；自中诚信《中诚信国际信用评级无限义务公司关于终止万科企业股份无限公司从体及相关债项信用评级的通知布告》发布之日起，中诚信终止对本公司从体的信用评级及“21万科02”的债项信用评级，并将不再更新相关评级成果。
深化“AI审图”取“图云”使用，鞭策手艺跨行业赋能。公司的“AI审图”已办事近百家行业伙伴，2025年使用于72个新项目，新增审查16。2万张图纸；“AI图云”做为云端图纸协做平台，已签约行业内等多家客户，2025年新增办事149个万科项目和46个外部项目，新增图纸38。6万张，其AI识图取算法能力已拓展至中建三局、中广核、信义玻璃等跨范畴客户。演讲期内，国度档案馆已启动取万科“建建图纸狂言语模子”相关合做，“AI图云”通过深圳市住建局科技项目验收。
2025年，本集团实现停业收入2，334。3亿元，归属于上市公司股东的净吃亏885。6亿元，同比别离下降32。0%和79。0%；根基每股吃亏7。45元，同比下降78。4%。
面向将来，公司将继续全力以赴推进运营改善，通过计谋聚焦、规范运做和科技赋能等办法，鞭策营业结构优化和布局调整，提拔多场景的开辟和运营能力。公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，脱节窘境，鞭策公司早日走出低谷。
新开项目表示优良。全年18个项目首开表示均超额告竣投资决策方针，全体首开推盘去化率达60%，正在各自市场中连结领先地位。此中上海高福云境、成国都市甲第、蘭樾、温州璞拾云洲首开去化率跨越8成，博得市场承认。
演讲期内，本集团以轻资产输出模式拓展的扬州有熊酒店如期开业。该项目“文旅+城市更新”的立异径，对扬州仁丰里600年汗青街区进行性，完整保留了保守建建形制，并创制性融入非遗工坊、文化展厅等现代文旅功能，成为兼具贸易价值取文化内涵的行业标杆。此外，潮州有熊酒店正在2025年经停业绩表示凸起，全体收入同比提拔23%，NOI同比提拔38%。
购物核心全体从“增量开荒”转向“存量精耕”。据赢商网统计，演讲期内全国新开购物核心项目数取体量均同比下滑近三成，增量向高线城市堆积，存量调改聚焦中小体量项目。
结构全国沉点城市。截至演讲期末，本集团合计开业178个贸易项目（不含轻资产输出办理项目），建建面积1078万平方米；规划中和正在建贸易建建面积为145万平方米。
万科将科技深度融入营业流程，通过数字化手段实现向新质出产力的。正在开辟营业范畴，正在工业化建制方面，我们具有成熟的“5+2”手艺系统；正在数字化使用方面，自研的AI审图、资产可视化建模软件“斗拱”等已成为行业级标杆。正在物业办事范畴，云自建企业级AI平台，截至2025岁暮，AI智能管家累计利用量冲破200万次，从动生成AI工单超20万件，显著提拔一线响应效率取办事尺度化程度，成为物业行业AI场景化使用的代表性。正在长租公寓范畴，泊寓通过迭代退租验房单、上线空屋巡检、开展空屋验收及销控房办理功能试点，连系房态标签优化，逐渐实现销控房全流程尺度化线上办理，无效提拔房态质量取发卖周转效率。正在物流仓储范畴，万纬物流依托深铁集团的资本劣势，摸索“轨道交通+机械人配送”这一立异城市物流模式，截至2025岁暮正式投入运营的无人配送机械人达到40台。这种将人工智能使用于营业场景、实现降本增效的能力，为集团正在迈向新成长模式的过程中供给了的手艺保障。
3、本集团对运营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了停业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长等候摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为12。3%。
加强建制过程的业从沟通，让客户、安心。演讲期内，本集团累计开展1505次“看见家”勾当，正在扶植过程中邀请客户进入施工现场，跨越2。8万户客户走进工地，实地领会扶植过程、感触感染万科建制质量。持续鞭策科技赋能，通过聪慧建制无人机影像、360全景视频、线上家信等数字化体例，向客户全面、高频展现建制进度。
聚焦焦点从业成长，有序剥离非从停业务。演讲期内，本集团取中旅国际签订冰雪营业合做和谈，成功完成该营业板块退出，实现集团计谋聚焦和营业组合优化。
本集团通过建立涵盖栖身、购物、办公、物流正在内的多业态办事系统，实现了取客户全生命周期的深度链接。正在连结各赛道行业领先地位的同时，本集团不竭迭代办事尺度取贸易模式，将运营韧性为成长动能。2025年，云推出“弹性订价”立异模式，为破解行业收费难和客户对劲度低的矛盾做出无益摸索，提拔办事通明度取业从选择权。泊寓以96。6%的客户对劲度及行业领先的续租率，为城市青年供给了高质量的栖身选择，全年正在全国范畴内开展社群勾当超3，800场，持续升级租户社区糊口体验。贸易营业依托正在购物核心、社区贸易、汗青文化街区等各类项目中堆集的成熟运营经验，实现贸易运营能力复制取品牌输出，演讲期内成功获取位于广州、西安等沉点城市的优良项目，操盘能力获得行业普遍承认。
“保交房”一直是底线年公司按期保质交付衡宇11。7万套，此中1。7万套年内提前30天交付。全年73个批次实现“交付零期待”、“交付即办证”，37个项目成为高质量交付标杆，21个项目落地“兴交付”模式，建立起正向口碑效应，部门标杆项目构成“以交促销”良性轮回，带动发卖流速提拔。
